Eftersom bostadspriserna nu i Stockholm är skyhöga,är det oftast helt omöjligt att amortera så mycket att det gör en märkbar skillnad på lånekostnaden under en rimlig tidsperiod. Om man amorterar 10.000 kronor i månaden – en helt orealistisk summa för de flesta – tar det trettio år att amortera ner en skuld på 3,6 miljoner. Vid den tiden är som regel barnen utflugna och man behöver pengarna mycket mindre än vid den tid man började amorteringen.
Att amortera är ett jättebra sparande, sägs det. Tvärtom, skulle jag säga. Viktigaste anledningen att ha ett sparande är att ha en trygghet för oförutsedda utgifter, till exempel om man blir sjuk eller arbetslös. Då gäller det att ha pengarna tillgängliga. Om man tror att man kan låna upp dem igen, eftersom låneutrymme i bostaden ökar ju mer man amorterar så får man tji. Bankerna lånar inte ut om du har för låg inkomst, vilket du sannolikt har vid arbetsöshet eller sjukdom – oavsett hur mycket säkerhet du har i bostaden.
Det här märkliga – att säkerheten knappt spelar någon roll längre – förmodar jag beror på att banker köper och säljer lån i stora paket, och att det är adminstrativt krångligt för dem att kräva in en säkerhet. Lånet kanske redan är sålt vidare och inbakat med andra som en säkerhet för mer riskfyllda affärer – det var ju så den stora finanskraschen kom till.
Det har våra pensionärer fått erfara, som inte får lån oavsett hur mycket säkerheter de har i sin bostad. Nej, har man möjlighet att spara en stor summa pengar är det mycket bättre att ha dem lätt tillgängliga på, så man inte behöver sälja sin bostad för att få ut dem.
Det mest skrattretande är det moraliska argumentet – ”har man lånat ska man betala tillbaka”. Nu är det inte samma sak att låna pengar av banken som att låna av sin mormor. Banken säljer pengar – pengar som de inte ens har. Banker har inga moraliska skrupler överhuvudtaget, de är vinstdrivna företag. Att de nu börjar tala om amorteringar är förmodligen för att en del av dem har svårt att klara de nya kapitaltäckningskraven. I själva verket görs bankernas förluster på riskfyllda spekulationer, kreditförlusterna på bostäder har historiskt varit minimala i Sverige.
Därför är fem procents inflation bättre än två procent:
Det vore sundare med ett inflationsmål på säg fem procent – åtminstone vad det gäller bostadsmarknaden. Här nedan följer ett räkneexempel där jag räknar med att inflation och löneökningar håller samma takt och jämför två procents inflation med fem procents inflation. Jag har också räknat med att bostadspriset styrs av att man väljer att lägga 25 rocent av sin inkomst på boendet vid inköpstillfället i bägge fallen.
Exempel inflation
2 procent
Realränta 2 procent
Ränta 4
300. 000 inkomst
25 procent av inkomsten läggs på boende
75000 kr år
Lån på 1.875 000
Amortering 100.000 4 år
Lån 1.775.000
Räntekostnad 71.000 år
Inkomst 324.729
Boende del av inkomst 21.86 procent
Ex 10 år 250.000 amortering
Lån 1.625.000
Räntekostnad år 65.000
365.698 inkomst
Boende vs inkomst 17,8 procent
5 procent
(Realränta 2 procent som ovan)
Ränta 7 procent
Lån på 1.072.000
Amortering 100.000 på 4 år
lån 972.000
Räntekostnad 68.040 per år
Inkomst 364.651
Boende del av inkomst
18,65 procent
Ex 10 år amortering 250.000
Lån på 822.000
Räntekostnad 57.540
Inkomst 468.667
Boende del av inkomst
12,3 procent.
Slutsats – skuldsättningen blir lägre, bostadskostnaden som del av inkomst minskar snabbare och det är mycket mer lönsamt att amortera i en ekonomi med med 5 procents inflation, jämfört med en ekonomi med 2 procents inflation.
Robin Hood 